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楼市将进入区域分化时代

浏览次数: 日期:2012年11月21日 15:34

 房价上涨和房地产市场扩张速度可以超出实体经济的增速,但不可能脱离实体经济的支撑而永远“裸奔”下去,这是我国目前不少二三线、三四线城市房地产规模过快增长后所面临的窘境。

  这些城市的中心区外围基本不具备开发条件,政府也缺乏资金,甚至不愿意将资金投入到公共服务设施建设中,承诺的配套和招商引资难以兑现,或者干脆以土地成片出让的方式让利于开发商来建设。

  在经济景气阶段,房价上涨收益驱动的巨大需求掩盖了有限的真实需求和缺失的配套设施,而当经济不景气时,真实需求是支撑房地产发展的最后防线,但经济下滑对于产业基础、居民收入的冲击,再加上公共服务配套设施缺失问题的暴露,二三线和三四线城市的房地产需求遂成无水之源。

  尽管房地产市场出现调整,整体来看仍是供不应求,房价稍有下降便有购买力跟进,未来这些城市吸引力将大于其他城市,城市化的进程也将快于其他城市。因此,未来我国房地产区域分化的第一个特征就是,一线城市和和主要二线城市将继续平稳快速发展,而其他二三线城市和三四线城市将进入挤泡沫的阶段。

  未来我国房地产区域分化的第二个特征就是,城市中心区的房价较外围区域的房价更为坚挺或上涨得更快。

  在埃及和巴西等新兴国家,因为新城或卫星城的公共服务设施供应不到位,为疏散城市中心区的居住压力而建设的新城或卫星城,也都在不同时期和不同程度上出现了住房空置或空城问题。而公共服务设施追不上城市扩张的根本原因,在于公共服务设施需求所包含的内容,较“钢筋水泥混凝土”式的城市扩张要多得多,城市居民对于公共服务设施需求的多样性、复杂性难以由简单的城市外延式扩张来解决。

  笔者认为,我国公共服务设施追不上城市扩张的问题更为突出。目前,各大城市大规模新增的路网建设将主城区与郊区、新城联系起来,但优质的教育、医疗、就业、公共安全等资源依旧集中于城市中心区,政府在新区的公共服务设施投资力度不够,而且公共服务设施的软实力也不可能在短时间内培育起来。

  因此,我国各大城市“造城运动”的结果是产生了大量“卧城”或“睡城”。

  当大家都在追逐中心城区的就业、教育、医疗、商业等稀缺的公共资源时,交通拥挤、上学困难、就医昂贵等问题也越来越严重。这使各大城市中心区的房价难以回落。由于一线城市和和主要二线城市吸引力仍远远大于其他城市,城市化增速仍高于其他城市,这些城市中心区的房价将上涨得更快。楼市的区域分化,渴求新的对策。

 

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